Можно или нет?
По закону в квартире, купленной с помощью ипотечного кредита и находящейся в залоге у банка проводить перепланировку МОЖНО, по согласованию с банком.
Пока договор еще не подписан
Основное правило: банк дает разрешение на перепланировку/ переоборудование, если проводимые работы разрешены законом и подлежат регистрации в установленном законе порядке. Если предложенная к рассмотрению заемщиком перепланировка подпадает под перечень запрещенных, то Банк откажет в ее согласовании.
Работы, на которые банк смотрит положительно:
- переустройство шкафных конструкций;
- формирование арок вместо дверных проемов;
- объединение санузла;
- объединение кухонных помещений и жилых.
НО ВАЖНО, что бы
- не были затронуты «мокрые точки»,
- не было смены функционала помещения,
- не были затронуты несущие конструкции,
- не были заложены входы и выходы.
Все банки, предоставляющие кредиты под залог квартиры, оценивают жилье исходя их собственных параметров, потому что нет четко регламентированных критериев.
Перед сделкой банк проводит оценку квартиры в 2 этапа:
1) со слов заемщика (по техническим документам);
2) проводится фактическая проверка квартиры - экспертиза, за счет заемщика, где сопоставляются реальные факты и данные по документам.
Не жалейте денег на проведение экспертизы, потому что, в случае, если квартира вторичного рынка все же окажется несанкционированно перепланированной и будет вынесено решение о возвращении её в прежний вид, затраты понесет не прежний собственник, а новый!
ДО СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ проверьте приобретаемую квартиру на предмет несанкционированных перепланировок. Этот вопрос подробно обсуждался в практикуме по легализации перепланировки. И самостоятельно решайте этот вопрос с бывшим собственником.
Если на момент приобретения заемщиком квартиры в ней проведена незарегистрированная перепланировка, то после принятия Банком решения о возможности принятия в залог такой квартиры, заемщик оформляет на сделке заявление - обязательство о регистрации данной перепланировки в определенные сроки. Данное обязательство является непреложным условием предоставления кредита.
Порядок получения разрешения на проведение перепланировки.
Необходимые документы:
- заявление по установленной форме Банка о планируемых работах по перепланировке;
- проект переустройства; с предварительным согласованием компетентных органов
Банк рассматривает данное заявление и дает письменный ответ в течение месяца и бесплатно!
Главное, чтобы проводимые работы были разрешены законом и могли быть зарегистрированы. Других препятствий банк чинить не должен!
В страховую компанию направляется Отчет об оценке квартиры, в котором факт перепланировки фиксируется, а также подробно описывается. Страховая компания оценивает риски на предмет наличия факторов, увеличивающих риск наступления страхового случая. При незначительных перепланировках, а также таких, которые могут быть в последующем согласованы, страховая компания принимает положительное решение о возможности страхования.
В случае выявления факторов повышающих вероятность страхового случая, в частности, если перепланировка затрагивает несущие конструкции или затрагивает воздуховод, или затрагивает фасадную стену и пр., то страховая компания может отказать в принятии квартиры на страхование.
В случае неблагоприятных последствий из-за неправомерных работ, при наступлении событий, хоть и подпадающих под признаки страхового случая, страховой компанией может быть отказано в выплате страхового возмещения.
Если перепланировка квартиры, купленной под залог ипотечного кредита, была проведена без разращения банка, это может выйти боком как собственнику, так и банку.
Если Заемщиком выполнена перепланировка без соглашения с банком, то к нему, как к собственнику помещения может быть предъявлено требование о ее регистрации, либо о приведении квартиры в первоначальное состояние. Невыполнение данного требования может служить основанием реализации такой квартиры с торгов с возложением выполнения таких обязанностей на нового собственника. В этом случае, Банк может потерять залог в виде квартиры.